農地等を相続した相続人が農業を継続する場合には、農地等の価格のうち農業投資価格を超える部分に対応する相続税については、一定の要件のもとに、納税猶予期限までその納税が猶予されるとともに、納税予期限まで納税が猶予された相続税は原則として免除されるという制度です。

【納税猶予の要件】
１、 死亡の日まで農業経営を行っていた人が死亡した場合
２、 相続税の申告期限までに、相続か遺贈により取得した農地等で農業経営を開始し、
その後も農業を継続すると認められる人
３、相続人から相続又は遺贈（生前一括贈与等）を受けた農地等であること
４、相続税の申告期限内に分割された農地等であること
５、被相続人が農業用として農地等を使用していたものであること
６、相続税の期限内申告書に、この制度の適用を受ける記載があること

※１～６の要件を満たし、下記に該当する農地は免除が受けられる場合があります。

相続税の納付期限は、申告期限までに金銭で一括納付するのが原則ですが、現金一括納付が困難な場合の特例として、担保を提供することにより、分割して納付することが可能となる「相続税の延納」があります。

【延納の要件】
１、納付する税額が10万円を超えること
２、金銭で一度に納めることが難しい正当な理由があること
３、延納税額及び利子税の額に相当する担保を提供すること
ただし、延納税額が50万円未満で、かつ、延納期間が3年以下である場合には　　　　　　　　　　　担保を提供しなくても延納の許可を受けることができます。
４、延納しようとする相続税の納期限又は納付すべき日（延納申請期限）ま　　でに、所轄　　税務署長に延納申請書を提出すること

【延納の利子税】
延納を選択すると、相続の内容や割合によって下記条件が定められています。
また、納税の時期が延びる為、利子税がかかります。
（利子税率は、特例割合が適用されることがあります）

※延納する税額が50万円未満の場合の延納期間は、延納税額÷10万円＝年数以内となります。

政府は、近所に商店がなく日々の買い物が困難な高齢者などの「買い物弱者」対策として、商店の建築が原則禁止されている「第１種低層住居専用地域」でコンビニエンスストアの出店を条件付きで許可できるよう、規制を緩和する方針を固めた。
近く閣議決定する規制改革実施計画に盛り込む。一戸建てが並ぶ住宅街にコンビニ店が進出し、利便性が高まる一方、街の風景が変わる可能性もある。

建築基準法では、「第1種低層住居専用地域」について、落ち着いた住環境を確保するため、居住用の低層住宅や学校などの公共施設、小規模の住宅兼店舗などに用途を制限している。一戸建て住宅などが立ち並ぶ、いわゆる「閑静な住宅街」である。

周辺住民の理解が得られることが「条件」となると
● 店舗面積（150㎡以下？）
● 営業時間（深夜帯の営業は不可能）
● 駐車場問題
● 光害対策（看板の設置高さ）
● 近隣住居との隣接距離
などが盛り込まれるのではと思われます。

「買い物弱者」対策としての「第一種低層住居専用地域」のコンビニ営業ですが、騒音や光害など新たな問題が出てくることでトラブルが増えないことを願いたいですね。

政府は、都市部で人気の「市民農園」を増やすため、都市の農地を市民農園として貸した場合、相続税の猶予を検討する。
現在は相続人が農業をしなければ猶予されず、農地を売るケースが多いため、猶予する農地の面積も現在の５００平方メートル以上から緩和する方針。
都市で緑地や農業に触れる場を求める人が増えているのを踏まえ、都市政策として農地の役割を見直す。
都市の農地の位置付けを「宅地化すべきもの」から「住環境の向上に寄与するもの」に見直す「都市農業振興基本計画」を初めてつくる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＴＲＡ一般社団法人東京都不動産協会　ＦＡＸＮＥＷＳより

平成4年8月1日、借地借家法（新法）が施行されました。それ以後の土地や建物の賃貸借契約は、借地借家法に基づいて契約されます（一部旧法適用）。借地借家法では、以下の内容を定めています。

＜土地＞
■普通借地権
・契約期間：30年以上
・期間満了時：更新可能
■一般定期借地権
・契約期間：50年以上
・期間満了時：更地にして返還
■事業用借地権
・契約期間：10年以上50年未満
・期間満了時：更地にして返還
■建物譲渡特約付借地権
・契約期間：30年以上
・期間満了時：地主の建物買取

＜建物＞
■普通借家権
・契約期間：1年以上、通常は期間の定めがある賃貸借契約
・期間満了時：更新可能
■定期借家権
・契約期間：存続期間を自由に設定可能
・期間満了時：更新がない

現在は、旧法と新法の契約が混在している為、現在契約している内容をよく把握することが重要です。

用途地域とは、都市計画法の主に市街化区域に設定される地域で、以下の１２種類が定められています。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

これらの用途地域には、それぞれ、建蔽率・容積率・高さ制限等の建築に関する規制が設定されます。そして、最も注意しなければならないことは、用途地域によっては建築できない建物があるということ。たとえば、第一種低層住居専用地域は低層住宅の良好な住環境を守るための地域とされているため、商業地域にあるような、商業施設が入ったテナントビルを建築することができません。土地を購入する際には、購入時する目的を明確にし、それが実現可能な土地であるかを入念に検討する必要があります。

2015年4月1日から宅地建物取引業法（宅建業法）が改正されました。その中で、今までは「宅地建物取引主任者」であった資格の名称が、「宅地建物取引士」と変更になりました。宅地建物取引士は、不動産取引における専門家として不動産業の中核を担う存在です。宅建業者は、事務所や国土交通省令で定める場所ごとに、国土交通省令で定める数の専任の宅地建物取引士を置かなければならないことになっています。また、重要事項の説明とその記名・押印などが今までの重要な業務内容となっていましたが、今回の改定では、宅地建物取引業者の従業員教育が努力義務として盛り込まれたため、取引士には、そのための重要な役割が期待されています。

総収入金額 －（取得費　＋　譲渡費用）｝　×　税率　＝　税額

取得費とは：資産取得に要した金額（売却した土地や建物を購入したときの購入代金、建築代金、登録免許税、不動産取得税等）と設備費・改良費との合計額になります。

譲渡費用とは：不動産業者に対する仲介手数料、登録免許税の他、立退き料や家屋の取壊費用などが譲渡経費とされます。但し、譲渡資産の維持管理費用（修繕費等）は含まれません。

｛総収入金額 －（取得費　＋　譲渡費用）｝　の部分が譲渡取得（純利益）ということになります。

税率とは：
短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以内の場合　→　30％
長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える場合　→　15％

すなわち、総収入金額（売却代金）から取得費（買った時の価格）と譲渡費用を差し引くことにより純利益を求め、これに一定の税率を掛けて税額を求めます。したがって、純利益がなければ課税されないのです。

平成２５年度税制関連法成立

所得税や相続税の最高税率の引き上げなどを盛り込んだ、新年度・平成２５年度の税制関連法が成立されました。

◆所得税の最高税率

年間所得が４０００万円を超える人を対象に４０％から４５％。

※再来年１月からそれぞれ引き上げ。

◆相続税の最高税率

相続額が６億円を超える人    ５０％→５５％

 ※再来年１月からそれぞれ引き上げ。

◆企業に対する税制

従業員への給与の総額を前の年度より５％以上増やしたり、設備投資額を前の年度に比べて１０％を超えて増やした企業に対しては、新たに法人税が減税。

※来月の４月から

◆個人に対する減税

祖父母が孫に対して、幼稚園や学校の授業料、それに留学の際の学費などといった教育資金として一括して贈与する場合、特例として１５００万円までは贈与税が非課税。
習い事に関係する費用も５００万円までは非課税となり、その対象は学習塾のほか、スイミングスクールやピアノ教室など。
これらの措置は、来月、新年度から実施。※来月の４月から

◆消費税の負担軽減措置

ことしの年末で期限を迎える住宅ローン減税が４年間長されます。
減税額も、来年４月には今の年間最大２０万円から、４０万円に拡大される。

相続税や住宅ローン減税は仕事で、企業や個人に対する減税も関係があるので、

今回の税制関連法で私に関係がないのは、所得税の最高税率だけでしょうか（笑）

 長崎